Resumen de la reunión de Tomi con Emiliano De Francisco, de Blockinfy, proveedor de una plataforma de tokenización de marca blanca. La idea: entender el modelo completo para evaluar si lo armamos nosotros para HUB y Terrandes.
Se usa la SA o SAS del desarrollador; si no tiene, se crea una.
La sociedad arma un fideicomiso sobre el activo. Lo que se tokeniza es el fideicomiso, no el inmueble directo.
Cada token representa una fracción del fideicomiso. Se le asigna un valor y uno o más derechos económicos: renta, plusvalía o incluso derecho de uso (ej. hotelería: 10 tokens = una semana en la suite).
Lo redacta el desarrollador: garantías, uso del dinero, qué pasa si no se junta el capital, plazos de permanencia. Al comprar, el inversor lo firma on‑chain.
El inversor pasa KYC, elige cantidad y paga. Queda como beneficiario del fideicomiso.
Recomiendan tokenizar para financiar el desarrollo, no para vender la unidad terminada. Después el activo se alquila o se vende.
El admin carga el monto (ej. US$100.000 de ganancia anual) y la plataforma reparte en USDC según la tenencia de cada uno. Quien tiene el 10% recibe US$10.000.
Todo esto es lo que dijo el vendedor. Ninguno de estos puntos está validado por un abogado nuestro.
| Tema | Lo que dijeron |
|---|---|
| Tipo de oferta | Oferta privada. Se puede comunicar en comunidad y redes, pero no se puede decir "invertí en tal desarrollo con tal rentabilidad". |
| Tope por proyecto | Recomiendan no pasar de ~US$1M (en el audio se escucha "un millón… cien mil"). La plataforma técnicamente no tiene límite; pasarse es riesgo de sanción de la CNV. |
| Registro | Dicen que registran su empresa y también cada proyecto. Afirman haber armado el vehículo "junto con gente de la CNV". |
| Mercado secundario | Existe en la plataforma (España y Panamá lo usan). En Argentina recomiendan tenerlo apagado. Alternativa: el desarrollador recompra y vuelve a ofrecer, o el contrato fija un plazo mínimo. |
| KYC / antilavado | Verificación automática y obligatoria al registrarse: problemas fiscales, crediticios y lavado. |
| Efectivo | Se puede cobrar en dólares físicos y asignar los tokens a mano desde el admin. |
| Abogado | El cliente necesita su propio abogado para el contrato y contingencias. |
| Blockchain | Polygon. |
| Estándar del token | ERC‑3643 (también conocido como T‑REX). Es un token "con permiso": solo pueden tenerlo wallets con identidad verificada, y el emisor puede congelar, forzar transferencias y recuperar tokens. Es lo que piden los reguladores para valores tokenizados. |
| Medios de cobro | Moneda local (pesos, pesos chilenos, soles), tarjeta de crédito/débito, USDC/USDT y efectivo con asignación manual. |
| Moneda interna | Todo en USDC. El inversor ve su saldo en USDC y elige en qué moneda retira. |
| Comisiones | Opcionales: por compra, por retiro y para referidos con link. Recomiendan no cobrar al inversor para no meter fricción. |
Nos mostró la versión anterior (están lanzando una nueva). Es básicamente nuestro checklist si lo hacemos nosotros.
| Concepto | Monto | Nota |
|---|---|---|
| Setup (plataforma + vehículo legal) | US$2.500–12.000 | Pago único. En el audio dice "entre 25 y 12.000"; lo más probable es 2.500. |
| Mantenimiento | US$200–1.000/mes | Según el plan. |
| Planes | 3 · 6 · ilimitados | Se diferencian por proyectos activos, usuarios activos y medios de pago. |
| % sobre lo levantado | 0% | Otros competidores cobran ~2% del capital levantado. Lo usan como argumento de venta. |
| Mínimos | Ninguno | Ni monto por proyecto ni ticket por inversor. Un token puede valer US$1. |
Dato útil: él mismo desaconsejó tokenizar una marca de ropa que quería levantar US$5.000, porque la plataforma cuesta US$12.000. Solo cierra si el cliente va a levantar capital de forma recurrente.
Hoy venden cuotapartes en paquetes de 100 (1 cuotaparte = 1 m²). Ticket mínimo US$78.000, lo que deja afuera a casi todos. El proyecto total es de 180.000 m² cubiertos y la ganancia viene del alquiler futuro.
Tokenizando, el mismo paquete se puede partir en 10 tickets de US$7.800 o en tokens de US$100. Problema: un proyecto de ese tamaño supera por mucho el tope de ~US$1M de oferta privada. Habría que tokenizar por tramos o por nave, o ir a un esquema regulado.
Caso clásico: un departamento de US$150.000 dividido en tokens (ej. 150 de US$1.000). Entra cómodo en el tope y es lo más fácil de explicar al inversor.
Ojo con la recomendación de ellos: usarlo para financiar la obra, no para vender unidades ya terminadas.
Partes del discurso que son de venta o que no cierran del todo.
"Es el único token legal en Argentina y en el mundo."
ERC‑3643 es el estándar más usado para valores tokenizados, pero ninguna norma dice que sea el único válido. Es un argumento contra competidores que usan ERC‑20 común.
"Hasta ~US$1M por oferta privada."
Hay que confirmar de dónde sale ese número. La CNV viene sacando normativa sobre tokenización desde 2025; un abogado tiene que decirnos qué rige hoy y qué cuenta como oferta pública.
"Tenemos gente en la CNV, el año que viene no cambia nada."
No es verificable. 2027 es año electoral, pero eso no garantiza nada regulatorio.
"No hay que pagar nada de más."
Respondió sobre comisiones de la plataforma, no sobre impuestos. El fideicomiso, las rentas y los rescates tienen tratamiento fiscal propio. Consultar con un contador.
"Pagás en pesos o tarjeta y se convierte solo a USDC."
Eso implica un proveedor que haga la rampa pesos↔USDC legalmente. Es la pieza más difícil de replicar y no explicó quién la hace.
| Pieza | Cómo resolverla | Dificultad |
|---|---|---|
| Contratos del token | T‑REX (ERC‑3643) tiene implementación open source. Se despliega en Polygon. | media |
| Plataforma web | Landing, marketplace, paneles y admin. Es lo que ya sabemos hacer. | baja |
| KYC / antilavado | Integrar un proveedor de verificación de identidad que opere en LatAm. | baja |
| Pagos y rampa a USDC | Socio que convierta pesos y tarjeta a USDC y viceversa. Mientras tanto: USDC directo + efectivo/transferencia con asignación manual. | alta |
| Vehículo legal | Estudio jurídico que arme el modelo de fideicomiso y el contrato tipo. Es lo que realmente vende el competidor. | alta |
| Fiscal | Contador que defina el tratamiento del fideicomiso y de las rentas. | media |